摘要: 《民法通则实施意见》第118 条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据, 然该条目前被最高法院废止了。其原因在于, 该条款在适用中存在许多难点, 且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1 )以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2 )出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人, 承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3 )承租人行使优先购买权后, 形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4 )若房屋租赁已经登记, 承租人优先购买权具有物权效力, 承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记, 承租人优先购买权仅仅具有债权效力, 承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效, 而只能要求出租人赔偿损失。
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〔1 〕魏秀玲:《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》,《政法论坛》2003 年第3 期. 〔2 〕夏志泽:《先买权新论》, 《当代法学》2007 年第2 期. 〔3 〕钟涛:《房屋承租人优先购买权若干争议之解决》, 《法律适用》2005 年第10 期. 〔4 〕戴孟勇:《房屋整体出售与部分房屋承租人的优先购买权》, 王利明主编:《判解研究》(总第25 辑), 北京:人民法院出版社,2006 年, 第95 页. 〔5 〕王朝辉:《出租人先买权的法理性质及其纠纷处理》, 《法律适用》2003 年第9 期. 〔6 〕杨力等:《承租人诉请直接实现优先购买权:判决支持》,《人民司法》2007 年第22 期. 〔7 〕王泽鉴:《优先承买权之法律性质》, 《民法学说与判例研究》(一), 北京:中国政法大学出版社, 1998 年, 第509 页. 〔8 〕〔10 〕迪特尔梅迪库斯:《德国债法分论》, 杜景林等译,北京:法律出版社, 2007 年, 第131 、131 页. 〔9 〕戴孟勇:《房屋承租人如何行使优先购买权---以〈合同法〉第230 条为中心的解释论》, 《清华大学学报(哲学社会科学版)》2004 年第4 期. 〔11 〕陈铭福:《土地法导论》, 台北:五南图书出版公司, 2000年, 第269 页. 〔12 〕鲍尔施蒂尔纳:《德国物权法》(上), 张双根译, 北京:法律出版社, 2004 年, 第464 页. |
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